Hausverwaltung

Instandhaltungen, Begehungen & Brandschutz

Brandschutztüren schließen nicht richtig, Dachziegel sind locker, die Zentralheizung bleibt kalt, Elektroverkabelung gefährdet Leib und Leben – all das sind Situationen, in denen der Hausherr gefordert ist und für die Wiederherstellung eines gebrauchs- fähigen Zustandes des Gebäudes sorgen muss.

Die Liegenschaften sind aufgrund der hohen Frequentierung einer massiven Belastung ausgesetzt. In rund 9000 Einzelmaßnahmen pro Jahr werden die Häuser in Schuss gehalten.

Begehungen

Die laufende Kontrolle der Anlagen und des Gebäudezustandes ist von enormer Bedeutung. Die BIG führt aus diesem Grund mindestens einmal pro Jahr eine Inspektion ihrer ca. 2800 Immobilien durch. Es ist eine Art Gesundheitscheck der Liegenschaften – also eine Dokumentation und Bewertung des baulichen und technischen Zustandes. Darauf basierend werden der Budgetbedarf ermittelt, Prioritäten vergeben und die Sanierungsmaßnahmen geplant und durchgeführt.

Haustechnische Instandhaltung

Der Anteil und die Komplexität an haustechnischen Anlagen in Gebäuden wird immer höher. Die Funktionstüchtigkeit ist jedenfalls notwendig, um den Dienstbetrieb zu gewährleisten. Ein paar Beispiele zur Illustration: Die Heizung bleibt kalt, die Stromversorgung ist ausgefallen und die Bildschirme bleiben schwarz, der Abflusskanal ist verstopft, die Brandmeldeanlage gibt ständig Fehlalarme, die Aufzugsanlage will nicht mehr. Die Liste der potenziellen Probleme wäre nahezu unendlich. Klar ist: Jede einzelne dieser Störungen lähmt einen „Bürotag“ und verursacht erhebliche Kosten.

Innerhalb kürzester Zeit sind die richtigen Firmen daher mit der Wiederherstellung zu beauftragen. Wenn die Anlagen überaltert und daher zu tauschen sind, werden Konzepte für Modernisierungen erstellt und umgesetzt.

Brandschutz

Die BIG als Gebäudeeigentümer trägt die Verantwortung, für einen ordnungs- gemäßen baulichen/technischen Brandschutz bzw. dessen Erhaltung zu sorgen. Dazu gehört: Anordnung von Gebäuden oder Gebäudeteilen (Einhaltung von Bauabständen), Bildung von Brandabschnitten durch brandbeständige Umfassungswände und Decken, Brandschutztüren, Brandschutzklappen sowie Brandabschottungen, Schaffung von Fluchtwegen und Notausgängen, brandsichere Herstellung und Erhaltung von Feuerstätten bzw. Kaminen und die Errichtung von stationären Brandschutzeinrichtungen. 

Nicht im Verantwortungsbereich der BIG sondern bei Mietern oder Nutzern liegen Maßnahmen des Organisatorischen Brandschutzes. Darunter ist beispielsweise die Ausbildung und Bestellung von Brand- schutzbeauftragten bzw. Brandschutzwarten, die Festlegung einer Brandschutzordnung und Überwachung deren Einhaltung zu verstehen.

Regelungen betreffend den baulichen Brandschutz sind nur verstreut in Landes- und Bundesgesetzen, wie auch in Verordnungen, ÖNORMEN und TRVB (Technische Richtlinien Vorbeugender Brandschutz) zu finden. Wichtige eigentümerrelevante Bundesgesetze bzw. Verordnungen auf Bundesebene sind das Elektrotechnikgesetz und die Elektrotechnik-Verordnung.

Bautechnische Instandhaltung

Die Erhaltung der Bausubstanz und der zugehörigen Einrichtungen ist für die gefahrlose Nutzung der Objekte unerlässlich. Gesprungene Glasscheiben, lockere Handläufe, abgerutschte Dachziegel, schwergängige Türen, herabstürzende Fassadenteile: Diese Situationen erfordern ein schnelles Eingreifen, Absichern und Beheben.

Die Herausforderungen sind groß, denn das Portfolio der BIG besteht aus unterschiedlichsten Gebäuden: Modernster Architektur mit viel Glas und Stahl, aber auch Objekten, die 200 Jahre und älter sind und vielfach unter Denkmalschutz stehen. 

Um einen gefahrlosen Betrieb gewährleisten zu können, sind zahlreiche gesetzliche Bestimmungen der EU, des Bundes, der Länder, der Gemeinden, aber auch Normen und sonstige Vorschriften einzuhalten, die einander nicht selten widersprechen.

BG/BRG Wiedner Gürtel | Foto © Manfred Seidl
Haustechnik TU Wien | Foto © BIG